Der Kauf oder der Bau einer Immobilie zählt für viele zu den teuersten Investitionen im Leben und erfordert in der Regel die Aufnahme eines Immobilien- bzw. Baukredits, was eine besonders sorgfältige finanzielle Planung erforderlich macht.
Service – Neben anderen wichtigen Aspekten, spielt in Zeiten von steigenden Bauzinsen vor allem das zur Verfügung stehende Eigenkapital eine Rolle, wenn es darum geht, einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu erhalten.
Was sollten Immobilienkäufer oder alle, die es noch werden wollen, in diesem Zusammenhang berücksichtigen?
Ende der Niedrigzinsen: Kredite werden tendenziell teurer
Die Zeiten der Niedrigzinsen sind vorerst vorbei, und Verbraucher müssen wieder mehr zahlen, um sich Geld von Banken und Finanzdienstleistern zu leihen – sei es für Konsum- oder für Immobilienkredite. Zwar handelt es sich keinesfalls um ein neues, historisches Hoch, dennoch sind Kredite aufgrund gestiegener Bauzinsen heute klar teurer, als noch vor vier Jahren. Bauzinsen richten sich, neben der persönlichen Kreditwürdigkeit (Bonität), zunächst einmal nach dem allgemeinen Zinsniveau der EZB, der Inflation sowie den Kapitalmarktzinsen. Zwar liegt der Leitzins aktuell mit 2,1-2,25 % auf relativ stabilem Niveau, die Inflation ist im März allerdings, bedingt durch höhere Energiepreise, auf 2,7 % gestiegen und Experten gehen davon aus, dass sich dieser Trend im laufenden Jahr weiter fortsetzen könnte.
Bauzinsen orientieren sich zudem stark an den Kapitalmarktzinsen, insbesondere an den Renditen langfristiger Staatsanleihen wie beispielsweise Bundesanleihen oder Pfandbriefen, die bei der Refinanzierung von Immobilienkrediten eine wichtige Rolle spielen. Da die zukünftige Entwicklung aufgrund der aktuellen Lage an den Kapital- und Energiemärkten nicht genau prognostiziert werden kann, bleibt die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen schwer kalkulierbar, wodurch die Zinsen tendenziell eher steigen, als sinken. Allerdings sind Bauzinsen niemals fest, sondern von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Zunächst einmal sind das:
Einkommen und Stabilität des Beschäftigungsverhältnisses
Je höher das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen und je sicherer der Job, desto eher gehen Banken davon aus, dass die Kreditraten auch langfristig bedient werden können, was sich positiv auf den Zinssatz auswirkt.
Bestehende Verbindlichkeiten
Bestehende Verbindlichkeiten (z. B. Ratenkredite, Leasing, Unterhaltsverpflichtungen oder andere laufende Verpflichtungen) reduzieren das verfügbare Einkommen, was den Zinssatz wiederum negativ beeinflussen kann.
Kreditwürdigkeit bzw. Bonität (Schufa-Score in Deutschland)
Die Kreditwürdigkeit bzw. Bonität ist für die Bank ein zentraler Indikator dafür, wie zuverlässig ein potenzieller Kreditnehmer in der Vergangenheit mit finanziellen Verpflichtungen umgegangen ist. Je besser der Schufa-Score, desto günstiger wird der Kredit in der Regel.
Objektwert und Lage der Immobilie
Je besser die Lage und je hochwertiger die Immobilie, desto besser ist diese als Sicherheit für die Bank geeignet. Somit wird das Kreditausfallrisiko für die Bank geringer und desto günstiger der Zins, da die Bank die Immobilie im Zweifel pfänden und verkaufen kann.
Zinsbindung, Laufzeit und Kredithöhe
Eine lange Zinsbindung und eine lange Laufzeit bedeuten ein höheres Ausfallrisiko für die Bank, wodurch höhere Zinsen fällig werden, als bei kürzerer Zinsbindung und Laufzeit. Auch die Kredithöhe kann sich auf den Zinssatz auswirken: Je geringer die Summe, desto niedriger das Risiko.
Welchen Einfluss hat Eigenkapital auf die Baufinanzierung?
Eigenkapital hat einen wichtigen Einfluss auf die Baufinanzierung und die Gesamtkosten eines Immobilienkredits. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist in der Regel die benötigte Kreditsumme. Somit können sowohl die Zinskosten als auch die monatliche Belastung sinken.
Was (fehlendes) Eigenkapital für den Zinssatz bei einer Baufinanzierung bedeutet, hat für uns
die Redaktion von Franke-Media anhand ihres eigenentwickelten Rechners auf https://www.kreditvergleich.net/baufinanzierungen/ an einem einfachen Beispiel berechnet: 500.000 EUR Kaufpreis + Nebenkosten, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung und 20 Jahre Zinsbindung ergeben in Abhängigkeit des vorhandenen Eigenkapitals folgende Mindest-Sollzinsen pro Jahr:
4,59 Prozent bei 50.000 EUR Eigenkapital
4,23 Prozent bei 100.000 EUR Eigenkapital
4,23 Prozent bei 150.000 EUR Eigenkapital
3,76 Prozent bei 200.000 EUR Eigenkapital
Daraus ergeben sich folgende Mindestraten pro Monat:
2.669,60 EUR bei 50.000 EUR Eigenkapital
2.273,30 EUR bei 100.000 EUR Eigenkapital
2.013,36 EUR bei 150.000 EUR Eigenkapital
1.625,68 EUR bei 200.000 EUR Eigenkapital
Zehn statt 40 Prozent Eigenkapital bedeuten also eine um rund 64 Prozent bzw. 1.043 Euro höhere monatliche Rate und damit im Laufe der vereinbarten Zinsbindung rund 250.000 Euro höhere Zins- und Tilgungszahlungen.
Fazit
Zwar steigen die Bauzinsen aktuell nicht besonders stark, die Tendenz zeigt allerdings leicht nach oben. Um die Gesamtkosten eines Kredits so gering wie möglich zu halten, ist es ratsam, den Eigenkapitalanteil möglichst hoch zu wählen. Darüber hinaus ist es ratsam, die Konditionen verschiedener Kreditanbieter miteinander zu vergleichen, da sich die Zinsen durchaus nicht unerheblich unterscheiden können. (opm)
